Intrare în legalitate: autorizația de regularizare (art. 301 din Codul urbanismului)

De la 25 august 2026, intrarea în legalitate are un nume în lege și un articol al ei: autorizația de regularizare, art. 301 din Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Legea nr. 50/1991, pe care o citează aproape tot ce veți găsi scris despre acest subiect, a fost abrogată integral în aceeași zi.

Întocmim și depunem dosarul de autorizație de regularizare în București și Ilfov. Primul lucru pe care îl facem nu este dosarul, ci verificarea: vă spunem dacă se poate sau nu se poate, înainte să plătiți prima expertiză.

Ce s-a schimbat la 25 august 2026

Legea nr. 169/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august 2026. În aceeași zi, prin art. 576 alin. (3), au fost abrogate:

• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții — lit. b);
• Ordinul MDRL nr. 839/2009, Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 — lit. e);
• Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul — lit. a).

Codul nu așteaptă norme de aplicare ca să producă efecte. Art. 575 alin. (2):

„Intrarea în vigoare a prezentului cod este automată și aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare.”

Iar art. 583 alin. (3) redirecționează trimiterile: unde o altă lege trimite la un text abrogat prin Cod, trimiterea se consideră făcută la Cod.

Dacă ați citit despre intrarea în legalitate înainte de 25 august 2026, ați citit despre o lege care nu mai există. Nu e o nuanță de formă: s-au schimbat articolele, s-au schimbat termenele și s-au înzecit amenzile.

Ce este autorizația de regularizare

Este autorizația prin care o construcție ridicată fără autorizație de construire — sau cu nerespectarea ei — este adusă în legalitate. Art. 301 alin. (1):

„În situația în care au fost realizate lucrări cu nerespectarea autorizației de construire sau în absența acesteia, titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare autorității administrației publice competente să emită și autorizația de construire.”

Rețineți formularea: are obligația. Nu este o soluție care devine disponibilă abia după aplicarea unei amenzi. Este o obligație care există din momentul în care lucrarea a fost făcută.

Se depune la aceeași autoritate care emite autorizația de construire: primăria de sector, în București; primăria comunei sau a orașului, în Ilfov.

Intrare în legalitate și autorizație de regularizare sunt, de la 25 august 2026, două nume pentru aceeași procedură. Primul este termenul curent. Al doilea este termenul din lege.

Cine poate obține autorizația de regularizare

Codul răspunde în două trepte: o regulă permanentă, îngustă, și o fereastră temporară, largă, care se închide.

Regula permanentă — art. 301 alin. (2)

Permanent, autorizația de regularizare se poate emite doar pentru:

• locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zonele de protecție ale monumentelor istorice sau în zone construite protejate;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
• lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.

Atât. Un bloc, o hală, o extindere peste 150 mp, orice în zonă protejată — nu intră pe această rută. Nu „mai greu”: nu intră.

Fereastra de excepție — un an de la intrarea în vigoare

Art. 301 alin. (7) deschide, temporar, o rută pentru restul:

„Prin excepție de la alin. (2), pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a prezentei legi, autorizația de regularizare se poate solicita și pentru alte categorii de construcții decât cele menționate la alin. (2), realizate cu nerespectarea autorizației de construire sau în lipsa acesteia […]”

Codul a intrat în vigoare la 25 august 2026, deci termenul de un an se împlinește la 25 august 2027. (Textul spune „de la intrarea în vigoare a prezentei legi”; codul este anexa la Legea nr. 169/2026 și ambele au intrat în vigoare în aceeași zi.)

Excepția nu este gratuită. Același alineat o condiționează cumulativ de:

• încadrarea lucrărilor în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației;
• respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții;
• îndeplinirea obligațiilor fiscale;
• aplicarea măsurilor contravenționale — adică sancțiunea trebuie să fi fost aplicată.

Iar art. 301 alin. (8) înzecește taxele:

„valoarea cotelor aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului urbanism și construcții este de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost legal executate, iar taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii datorată este de zece ori valoarea taxei stabilite prin Legea nr. 227/2015 […]”

Ce urmează după. Art. 301 alin. (12): după împlinirea termenului, autoritățile locale pot desființa lucrările neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau au obligația de a cere instanței desființarea. Art. 301 alin. (13): cererea se formulează de primar, în 30 de zile de la expirarea termenului. Art. 301 alin. (15): hotărârea de desființare este titlu executoriu, iar demolarea se face pe cheltuiala contravenientului.

Un dosar de regularizare nu se face în două săptămâni. Șase expertize tehnice, un proiect de autorizare, un raport de urbanism și, unde e cazul, poziția autorității de mediu. Nu amânați până în ultima lună.

Ce trebuie depus

Cererea se face pe formularul F_AR_01, aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026 (Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026, anexele în nr. 711 bis). Autorizația se emite pe formularul F_AR_02, semnat de conducătorul autorității emitente, de secretarul general și de arhitectul-șef.

Formularul cere:

Cererea cere și o încadrare explicită: se bifează dacă lucrarea a fost realizată fără autorizație de construire sau cu nerespectarea ei, și pe care dintre cazurile art. 301 se încadrează — alin. (2) locuință, alin. (2) anexă, alin. (2) închidere de balcon, sau alin. (7), fereastra de excepție.

Cele șase cerințe fundamentale, enumerate de art. 301 alin. (9): rezistență mecanică și stabilitate; securitate la incendiu; igienă, sănătate și mediu înconjurător; siguranță și accesibilitate în exploatare; protecție împotriva zgomotului; economie de energie și izolare termică. Fiecare cere un expert tehnic atestat pentru domeniul respectiv. Nu este o expertiză, sunt șase.

Extrasul de carte funciară și planul Stereo 70 se cer ca anexe la cerere. Un imobil neînscris în cartea funciară nu le poate produce, deci lucrarea cadastrală este o condiție de intrare, nu un pas de pe parcurs.

Cum lucrăm dosarul

Ordinea în care parcurgem etapele, și motivul fiecărui pas:

1. Situația cadastrală. Fără extras de carte funciară actualizat nu există dosar. Dacă imobilul nu este înscris, aici începe lucrarea.
2. Verificarea urbanistică. Ce s-a construit se încadrează sau nu în reglementările aprobate pentru zonă. Aici se decide dosarul. Dacă nu se încadrează, vă spunem atunci — nu după șase expertize.
3. Expertizele tehnice. Șase specialități, șase experți atestați.
4. Proiectul de autorizare. De la un arhitect cu drept de semnătură.
5. Mediul, unde lucrarea intră în competența autorității de mediu.
6. Depunerea și urmărirea dosarului la primăria competentă, inclusiv lucrările de aducere la conformitate dacă sunt cerute pe parcurs.

Pasul 2 ne interesează înaintea tuturor celorlalte și este singurul pe care îl facem înainte de contract. Nu are rost să plătiți șase expertize pentru un dosar care nu trece de verificarea urbanistică.

Certificatul de urbanism: o întrebare pe care Codul nu o lămurește

Formularul F_AR_01 nu listează certificatul de urbanism printre anexe. Citit așa, mergeți direct la autorizația de regularizare.

Dar art. 301 alin. (8) taxează, pentru ruta de excepție, „taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii” — ceea ce presupune că se emite un certificat. Iar art. 262 alin. (1) lit. g) cere „alte avize și acorduri conform certificatului de urbanism pentru construire”.

Sunt mai multe citiri posibile și Codul nu spune care este cea corectă. Întrebăm primăria competentă înainte de a deschide dosarul, pentru fiecare caz.

Când intrarea în legalitate nu este posibilă

Art. 301 alin. (6) lasă și o variantă intermediară: unde există soluții tehnice, primăria poate impune o autorizație de construire sau de desființare parțială. Se demolează o parte, se păstrează restul.

PUZ-ul pentru intrare în legalitate este interzis și este infracțiune

Ani la rând, aceasta a fost soluția obișnuită: dacă nu se încadrează, se modifică regulamentul. Codul a închis-o cu două articole.

Art. 146 alin. (2):

„Nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației de construire, cu excepția situației prevăzute la art. 150 alin. (14).”

Alin. (3) le declară nule de drept.

Art. 145 lit. b) face din inițierea și aprobarea lor, cu intenție, infracțiune — pedepsită cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă. Răspund deopotrivă persoana fizică sau juridică, arhitectul-șef, primarul și consilierii care votează.

Excepția de la art. 150 alin. (14) privește așezările informale, definite cumulativ la art. 150 alin. (1). Nu este o rută pentru un proprietar obișnuit și nu trebuie prezentată ca atare.

Ce riscați dacă nu faceți nimic

Amenda. Art. 357 alin. (1) lit. b) sancționează executarea fără autorizație de construire, de desființare, de regularizare sau de modificare, ori cu nerespectarea prevederilor acestora. Art. 357 alin. (4) lit. b): de la 50.000 lei la 1.000.000 lei, în raport cu gravitatea faptei și cu impactul asupra vecinătăților. Art. 357 alin. (5): suplimentar, pentru nerespectarea regimului de înălțime, de la 50.000 lei la 500.000 lei pentru fiecare nivel neautorizat.

Sub Legea nr. 50/1991, amenda pornea de la 1.000 lei. Minimul s-a înzecit. Cifrele vechi mai circulă pe internet și pe multe site-uri de firme; nu mai sunt legea.

Infracțiunea. La monumente istorice, în zonele lor de protecție și în zonele construite protejate, construirea fără autorizație nu este contravenție, ci infracțiune — art. 356 alin. (1) lit. a), închisoare de la 3 luni la un an sau amendă. La fel, continuarea lucrărilor după oprire și ruperea sigiliilor — art. 356 alin. (1) lit. b).

Impozitul. Art. 301 alin. (11): pentru clădirile neregularizate, impozitul pe clădiri se majorează cu 100%, de la data la care primăria constată situația și până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor. Și, în aceeași frază:

„Plata impozitului nu produce efecte privind regularizarea construcției din punctul de vedere al obligațiilor impuse de legislația privind urbanismul și calitatea în construcții și nu înlătură aplicarea sancțiunilor privind disciplina în construcții.”

Plătiți dublu și situația rămâne exact cum era.

Demolarea. După închiderea ferestrei, art. 301 alin. (12)–(13): primarul are obligația să ceară instanței desființarea, în 30 de zile de la expirarea termenului. Hotărârea este titlu executoriu, alin. (15), iar demolarea se face pe cheltuiala contravenientului.

Imobilul. O construcție neautorizată nu se recepționează și nu se înscrie normal în cartea funciară. În practică: nu se poate vinde fără dificultăți, nu se poate ipoteca și nu se poate transmite prin moștenire fără complicații. Dintre toate consecințele, amenda este cea mai mică.

Prescripția: ce spune Codul și ce nu spune

Legea nr. 169/2026 nu stabilește un termen de prescripție pentru contravențiile de la art. 357 — inclusiv pentru construirea fără autorizație. Iar soluția obișnuită de rezervă este oprită expres:

„În aplicarea prevederilor prezentului cod nu sunt incidente dispozițiile Ordonanței Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, cu modificările și completările ulterioare.” — art. 581 alin. (3)

Codul reactivează OG nr. 2/2001 prin excepție doar pentru două seturi de contravenții: cele de la art. 144 alin. (4) și cele de la art. 570, acestea din urmă cu un termen propriu de 5 ani (art. 571 alin. (2)). Art. 357 nu se află în niciunul dintre ele.

Ce este stabilit, și este altceva: dreptul de a formula acțiunea civilă de desființare prevăzută la art. 357 alin. (10) se prescrie în 10 ani de la data finalizării în fapt a lucrărilor — art. 357 alin. (11).

Ce nu este stabilit: în cât timp se poate constata și sancționa contravenția de a fi construit fără autorizație.

Veți găsi pe internet „2 ani” și „3 ani”. Cei 3 ani erau termenul din art. 31 al Legii nr. 50/1991, care nu mai este în vigoare. Cei 2 ani vin dintr-un text anterior anului 2009 și sunt greșiți de aproape douăzeci de ani. Niciunul nu este legea de azi, iar legea de azi tace.

Și, indiferent care va fi răspunsul: prescripția amenzii nu vă rezolvă situația. Art. 301 alin. (1) formulează regularizarea ca obligație a proprietarului, nu ca o consecință a amenzii. Art. 301 alin. (11) spune explicit că plata nu regularizează nimic. Art. 301 alin. (12) obligă autoritatea să urmărească desființarea după închiderea ferestrei, fără legătură cu vreun termen contravențional.

„Regularizare” înseamnă două lucruri diferite

De la 25 august 2026 cuvântul acoperă două proceduri fără nicio legătură una cu alta. Sunt confundate zilnic.

Înainte de 25 august 2026, în lege exista doar a doua. Dacă cineva vă spune că „regularizarea” este pasul de taxă de la final, are dreptate — pentru o lucrare autorizată. Nu este ce discutăm aici.

Al treilea act cu care se confundă este autorizația de modificare, art. 293. Aceea este pentru schimbări aduse unei autorizații valabile, înainte ca lucrările să fie executate. Regularizarea este pentru lucrări deja făcute.

Cât costă

• lucrarea cadastrală și extrasul de carte funciară actualizat, dacă situația cadastrală a imobilului nu este actualizată;
• șase expertize tehnice, câte una pentru fiecare cerință fundamentală — art. 301 alin. (9);
• raportul de urbanism, plătit de solicitant atunci când primăria nu are personal calificat — art. 301 alin. (9);
• proiectul pentru autorizarea construirii (P.A.C.);
• avizele cerute de situație, inclusiv poziția autorității de mediu unde este cazul;
• taxa de autorizare, calculată potrivit art. 474 din Codul fiscal — 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor pentru o clădire rezidențială sau o clădire-anexă, 1% pentru restul; art. 313 alin. (1) din Cod trimite acolo;
• înzecirea taxei de certificat de urbanism, a taxei de autorizare și a cotei de control al statului, pentru cine intră pe ruta de excepție — art. 301 alin. (8);
• impozitul pe clădiri majorat cu 100%, cât timp situația nu este rezolvată — art. 301 alin. (11);
• eventualele lucrări de aducere la conformitate impuse de primărie — art. 301 alin. (10).

Codul fiscal nu a fost încă modificat ca să cuprindă vreunul dintre aceste elemente. Forma consolidată la 1 iulie 2026 a art. 474 nu cunoaște autorizația de regularizare, nu cunoaște înzecirea și nu cunoaște majorarea de 100%. Codul însuși recunoaște golul și dă un termen: art. 577 alin. (9) obligă Ministerul Finanțelor să inițieze modificarea Legii nr. 227/2015 în 60 de zile de la intrarea în vigoare a Codului — adică în jurul datei de 24 octombrie 2026.

Până atunci, orice cifră rotundă publicată pentru „cât costă intrarea în legalitate” este o presupunere. Vă dăm o estimare pe cazul dumneavoastră, în scris, cu data pe ea.

Ce facem noi

• Verificăm întâi dacă se poate. Comparăm ce s-a construit cu reglementările urbanistice ale zonei și vă spunem dacă dosarul este viabil. Este singurul lucru pe care îl facem înaintea oricărei cheltuieli, pentru că este singurul care poate opri restul.
• Coordonăm expertizele — cele șase specialități, cu experți tehnici atestați.
• Întocmim dosarul și îl depunem la primăria competentă.
• Urmărim dosarul până la emitere, inclusiv lucrările de aducere la conformitate cerute pe parcurs.

Lucrăm în București și Ilfov. Nu lucrăm în afara acestei zone, pentru că ce contează la dosarul acesta este practica primăriei care îl primește, iar aceasta se învață prin lucru constant cu acele primării.

Nu suntem casă de avocatură și nu dăm consultanță juridică.

Întrebări frecvente

Se poate intra în legalitate cu orice construcție?
Nu. Permanent, doar locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj până în 150 mp suprafață construită desfășurată, anexe până în 150 mp și închideri de balcoane fără extindere pe domeniul public — art. 301 alin. (2). Restul, doar până la 25 august 2027 și la taxe înzecite — art. 301 alin. (7) și (8).

Am construit acum zece ani. S-a prescris?
Legea nr. 169/2026 nu stabilește un termen de prescripție pentru contravenția de la art. 357, iar OG nr. 2/2001 este oprită expres de art. 581 alin. (3). În plus, obligația de a regulariza există independent de amendă — art. 301 alin. (1) și (11). Acțiunea civilă de desființare are 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor — art. 357 alin. (11).

Pot face un PUZ ca să se încadreze?
Nu. Art. 146 alin. (2) interzice documentațiile de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate, alin. (3) le declară nule de drept, iar art. 145 lit. b) face din inițierea și aprobarea lor cu intenție infracțiune.

Îmi trebuie certificat de urbanism înainte?
Formularul F_AR_01 nu îl cere printre anexe, dar art. 301 alin. (8) taxează o taxă de certificat de urbanism, iar art. 262 alin. (1) lit. g) presupune unul. Codul nu lămurește. Întrebăm primăria competentă, caz cu caz.

Dacă plătesc impozitul majorat, este rezolvat?
Nu. Art. 301 alin. (11), teza a doua, spune explicit că plata impozitului nu produce efecte privind regularizarea construcției și nu înlătură sancțiunile.

Ce se întâmplă după 25 august 2027?
Pentru ce nu se încadrează la art. 301 alin. (2), ruta se închide. Primarul are obligația de a cere instanței desființarea, în 30 de zile de la expirarea termenului — art. 301 alin. (12)–(13).

Poate vecinul să conteste autorizația?
Art. 360 alin. (2) permite anularea, în contencios administrativ, a autorizațiilor de construire, desființare, modificare sau regularizare emise cu încălcarea prevederilor legale. Ce poate face un vecin dincolo de asta, pe temeiuri de drept civil, Codul nu spune, iar practică judiciară pe noul text încă nu există.

Actualizat: 17 septembrie 2026

Verificat față de: Legea nr. 169/2026 (Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026; în vigoare din 25 august 2026) · Legea nr. 227/2015, formă consolidată la 1 iulie 2026 · Ordinul MDLPA nr. 975/2026 (Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026)

Următoarea verificare: 24 octombrie 2026 — termenul prevăzut de art. 577 alin. (9) pentru modificarea Codului fiscal.